Les deux mois de confinement liés à la lutte contre le covid 19, avaient marqué un temps d’arrêt brutal sur le marché immobilier. Pourtant, dès le déconfinement annoncé, la reprise était là. Les acquéreurs n’ont pas renoncé à leur projet d’achat de maison ou d’appartement et les demandes de crédits immobiliers sont reparties en flèche. Dans quel contexte s’effectue cette relance ? Quels sont les taux d’emprunt immobilier pratiqués et les conditions d’octroi des établissements préteurs ? Quels sont les freins à l’acceptation des dossiers ? Dressons le portrait du crédit immobilier version 2020.
Des taux d’emprunt qui repartent à la baisse après avoir augmenté.
Bonne nouvelle pour les acquéreurs : la plupart des banques proposent des taux de crédit immobilier en recul depuis le début du mois de juin.
En effet, dès la sortie de confinement, pour dynamiser le marché immobilier, nombre d’établissements ont recommencé à baisser les taux proposés, après six mois de hausse consécutive.
Comme le rappelle l’observatoire du Crédit Logement/CSA, les taux d’emprunt immobilier s’établissaient à 1,25% en moyenne à la fin du mois de mai. Soit une nette inflation sur le premier semestre 2020, puisque les taux moyens s’étaient stabilisés au niveau plancher de 1,12% à la fin novembre 2019.
En revanche, si les taux se maintiennent à des niveaux particulièrement bas, les critères d’acceptation des banques se sont quant à eux resserrés.
Des conditions d’octroi qui se durcissent
Force est de constater que les banques deviennent plus frileuses et sont moins disposées à faire tourner la machine à crédit.
Amorcée dès le début de l’année, cette évolution a été renforcée par la crise sanitaire, qui a entraîné des situations plus précaires, avec des apports diminués et de nouvelles instabilités professionnelles.
Fin 2019, les banques avaient été incité à resserrer leurs conditions d’octroi par les autorités financières, et notamment par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Mis en alerte par le nombre de prêts qui atteignait un montant total historique en France, le HCSF recommandait alors aux banques de respecter strictement la règle des 33% d’endettement, une durée d’emprunt limitée à 25 ans et un montant du prêt ne dépassant pas 7 années de revenus.
On avait ainsi pu observer dès le début du premier trimestre 2020, une production de crédits immobiliers excluant certains profils jugés plus risqués. Conséquence : le nombre de refus augmentait de près de 20% au début du premier trimestre 2020, en comparaison à la même période l’an passé.
Un faible taux d’usure qui augmente le risque de refus.
Un autre facteur vient parfois contrecarrer les projets des acquéreurs : le niveau très bas du seuil de l’usure.
Ce taux d’usure correspond au taux maximum auquel sont autorisés à prêter les banques. Il s’agit d’un plafond qui s’applique au Taux Annuel Effectif Global (TAEG), comprenant le taux du prêt immobilier, mais également les frais de dossier ainsi que l’assurance emprunteur.
Le seuil de l’usure diminue mathématiquement en proportion des taux du crédit. Plus ces taux sont bas, et plus la barrière du taux d’usure s’abaisse.
Combiné avec des frais d’assurance qui augmentent suite aux risques de maladie, ce seuil de l’usure entraine alors l’exclusion des profils les plus modestes. Particulièrement, lorsque ces demandeurs doivent négocier des taux plus importants sur des durées plus longues.
Rappelons qu’au troisième trimestre 2020, les seuils de l’usure s’élèvent à 2,57% pour les prêts sur 20 ans (contre 2,77% au dernier trimestre 2019). Ils ont été diminués de près de 0,8% depuis le 01 janvier 2017.
Heureusement, il existe plusieurs manières de conjuguer avec cette limite. La première étant de faire baisser les frais de dossiers, la seconde consistant à économiser sur votre assurance emprunteur, grâce à la délégation d’assurance.
Depuis la loi Lagarde (2010) et la loi Hamon (2014), il est en effet possible de souscrire une assurance en dehors de celle proposée par la banque qui vous accorde votre prêt immobilier. A garanties équivalentes, cette délégation d’assurance permet bien souvent de diminuer fortement les cotisations de votre assurance emprunteur.
Une assurance bien négociée peut ainsi vous permettre de rester en deça du seuil de l’usure et d’obtenir un accord sur le prêt immobilier demandé.
